Налоговые нюансы 2026: как оптимизировать сделки с коммерческой недвижимостью

Особенности для ИП и ООО, НДС 22%, налог на имущество и выбор налогового режима

Коммерческая недвижимость остаётся одним из самых устойчивых способов инвестирования в условиях турбулентной экономики. Но в 2026 году рентабельность проекта всё сильнее зависит не только от удачной цены покупки и арендаторов, но и от корректно выбранной модели налогообложения.

С 1 января 2026 года вступил в силу ряд изменений, которые влияют на сделки с объектами, сдачу в аренду и последующую продажу. Поэтому собственникам важно понимать, как работают налоги для ИП и ООО, в каком случае выгоден НДС, что изменилось в УСН, и как рассчитывается налог на имущество.

 1. Владельцам объектов. Как выгоднее: ООО или ИП

Форма владения коммерческой недвижимостью определяет налоговую нагрузку, доступные режимы и уровень юридической защиты. Сегодня оба варианта — ИП и ООО — остаются актуальными, но в 2026 году действуют важные нюансы, которые нужно учитывать при планировании сделки.

ИП: гибкость, льготные режимы и понятная налоговая модель

В 2026 году индивидуальный предприниматель по-прежнему может сдавать коммерческую недвижимость в аренду на упрощённой системе налогообложения и получать значимые налоговые преимущества.

К основным преимуществам ИП относятся:
• возможность применять УСН «Доходы» (ставка 6 %) при стабильной аренде и минимальных расходах;
• применение УСН «Доходы минус расходы» (ставка 15 %), когда планируются ремонт, модернизация, обслуживание, выплаты процентов по кредиту;
• более простой бухгалтерский и налоговый учёт по сравнению с ООО;
• во многих регионах доступен патентный режим для сдачи недвижимости — фиксированный налог, который не зависит от фактической выручки.

К ограничениям ИП относят:
• ответственность всем личным имуществом по обязательствам бизнеса;
• осторожное отношение части крупных арендаторов и банков к контрактам с ИП;
• региональные ограничения по площади и условиям применения патента.

ООО: выбор для объектов среднего и крупного масштаба

Общество с ограниченной ответственностью остаётся базовой формой владения объектами для инвесторов, ориентированных на работу с корпоративными арендаторами и масштабируемые проекты.

Плюсы ООО:
• комфортная форма для сетевых и корпоративных арендаторов;
• возможность работать с НДС, что важно при сделках с компаниями на общей системе налогообложения;
• ограниченная ответственность участников в пределах вклада в уставный капитал;
• удобная структура для привлечения партнёров и инвесторов, а также для последующей продажи доли вместо прямой реализации объекта.

Сложности ООО:
• более объёмная отчётность и требования к бухгалтерскому учёту;
• более высокая налоговая нагрузка при работе на основной системе налогообложения (ОСНО);
• необходимость внимательного планирования денежных потоков.

Практический вывод: небольшие объекты, сдаваемые ограниченному числу арендаторов, часто выгоднее оформлять на ИП с УСН или патентом. Крупные помещения, ориентированные на корпоративный сегмент, логично оформлять на ООО.

2. Выбор налоговой системы: УСН, ОСНО, патент — что изменилось в 2026 году

Выбор налогового режима напрямую влияет на чистую доходность коммерческого объекта. В 2026 году сохраняются основные режимы — УСН, ОСНО и патент (для ИП), но изменились пороги и требования к отдельным видам бизнеса, в том числе к тем, кто сдаёт недвижимость в аренду.

УСН в 2026 году: новые правила и связь с НДС

Упрощённая система налогообложения остаётся распространённым режимом для собственников коммерческой недвижимости, так как она снижает налоговую нагрузку и упрощает учёт. Однако с 2026 года правила применения УСН претерпели важные изменения, которые нужно учитывать при планировании доходов и структуры бизнеса.

Основные ставки по УСН

• УСН «Доходы» (6 %) — выгодна, если расходы собственника умеренные и объект не требует значительных вложений.
  • УСН «Доходы минус расходы» (15 %) — эффективна, когда есть регулярные затраты на ремонт, обслуживание, оплату труда, проценты по кредитам и другие операционные расходы.

Освобождение от НДС по доходам до 20 млн рублей

По новым правилам с 1 января 2026 г. налогоплательщики, применяющие УСН, освобождаются от исчисления и уплаты НДС, если их доходы за 2025 год не превысили 20 млн рублей. Это освобождение применяется автоматически — налогоплательщику не нужно подавать уведомление в ИФНС.

• Если доходы за 2025 год составили ≤ 20 млн руб., с 1 января 2026 г. НДС платить не нужно, и обязанности по декларации по НДС также нет.
• Если доходы за 2025 год были > 20 млн руб., с 1 января 2026 г. УСН-плательщик обязан стать плательщиком НДС и выполнять характерные для него обязанности: исчислять налог, уплачивать его в бюджет, выставлять счета-фактуры и сдавать декларации.

Порог доходов для НДС: поэтапное снижение

Изменения в Налоговом кодексе предусматривают постепенное снижение порога освобождения от НДС для плательщиков УСН:
• в 2026 г. — 20 млн руб.,
• в 2027 г. — 15 млн руб.,
• в 2028 г. и далее — 10 млн руб.

Это поэтапное снижение означает, что собственники, чьи доходы растут, могут ежегодно сталкиваться с необходимостью перехода на уплату НДС, если ежегодный доход превышает установленные лимиты.

Как возникает обязанность по НДС в течение года

Если доходы за прошлый год были ниже 20 млн руб., но в течение 2026 г. текущие доходы превысили этот порог, обязанность по НДС возникает с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения, при условии что совокупный доход остаётся ниже общего лимита для УСН.

Выбор ставки НДС

Плательщики УСН, обязанные уплачивать НДС, могут применять:
• общеустановленную ставку 22 %;
• специальные ставки 5 % или 7 % — при соблюдении условий, например, доходы до 272,5 млн руб. или от 272,5 млн до 490,5 млн руб. соответственно.

Применение специальных ставок уменьшает налоговую нагрузку, но при этом не даёт права на вычет входного НДС, в отличие от общей ставки.

Практические выводы

• Если доход за 2025 год не превышает 20 млн руб., НДС не платится, и УСН остаётся эффективным инструментом налогообложения в 2026 г.
  • Превышение этого порога автоматически ведёт к уплате НДС с 1 января 2026 г. или с даты превышения в текущем году.
  • Налоговое планирование необходимо проводить заблаговременно, чтобы избежать неожиданного перехода на уплату НДС и дополнительных обязательств по учёту и отчётности.

Патент для сдачи недвижимости

В ряде регионов ИП могут применять патентную систему налогообложения для сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Преимущество патента — фиксированный размер налога, не зависящий от фактической выручки, что позволяет заранее рассчитать нагрузку и легче планировать денежный поток.

Однако патент имеет ограничения по видам деятельности, площади, возможным арендаторам и максимальному годовому доходу. Перед выбором этого режима обязательно нужно сопоставить параметры объекта с региональными правилами.

3. НДС в 2026 году: когда платить 22 %, а когда можно избежать

Повышение ставки НДС до 22 % с 2026 года — одно из ключевых изменений, влияющих на сделки с коммерческой недвижимостью и аренду. При планировании сделки важно заранее понимать, будет ли НДС для вас дополнительным расходом или инструментом оптимизации.

Когда возникает обязанность по НДС

НДС начисляется в следующих основных случаях:
• когда собственник недвижимости — ООО на ОСНО и сдаёт объект в аренду или осуществляет его реализацию;
• когда ИП или ООО, ранее применявшие УСН, превысили установленные лимиты по выручке и автоматически перешли на общую систему налогообложения;
• при продаже объекта между организациями — плательщиками НДС, если стороны не применяют специальные льготы.

В этих ситуациях НДС становится частью финансовой модели сделки и влияет на размер арендной ставки или итоговую стоимость объекта.

Когда НДС можно не платить

Избежать уплаты НДС возможно, если:
• ИП или ООО остаются на УСН и не выходят за пределы лимитов выручки, установленных для региона;
• объект принадлежит физическому лицу, которое сдаёт недвижимость без статуса предпринимателя, и доходы облагаются НДФЛ, а не НДС.

Такие модели чаще используются для относительно небольших объектов и аренды частным или мелким бизнес-клиентам.

Когда НДС превращается в инструмент оптимизации

Несмотря на формальное повышение ставки, НДС может работать в пользу собственника, если:
• объект покупается с выделенным НДС, который можно принять к вычету и тем самым снизить фактическую стоимость приобретения;
• осуществляются капитальные ремонты и реконструкция с участием подрядчиков — плательщиков НДС, что также формирует право на вычет;
• арендаторы — крупные компании, заинтересованные в том, чтобы арендная плата содержала НДС, который они смогут возместить.

В этих сценариях важно видеть НДС не только как расход, но как управляемый элемент финансовой модели.

4. Налог на имущество в 2026 году: ставки, кадастр и варианты оптимизации

Налог на имущество остаётся обязательным элементом владения коммерческой недвижимостью. Особенности его расчёта зависят от статуса собственника и характеристик объекта.

Для физических лиц налог на имущество, как правило, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Для юридических лиц в большинстве регионов применяются два подхода: либо налог рассчитывается от кадастровой стоимости, либо от балансовой стоимости объекта, отражённой в бухгалтерском учёте компании.

В 2026 году продолжается пересмотр кадастровой оценки во многих субъектах РФ. При завышенной кадастровой стоимости собственник вправе оспорить её через комиссию или суд, что позволяет легально снизить налоговую базу.

К распространённым способам оптимизации налога на имущество относятся:
• проверка корректности кадастровой оценки и её обжалование при завышении;
• для ООО — использование амортизации при расчёте балансовой стоимости объектов;
• структурирование владения объектом, в том числе выделение отдельных помещений и использование различных режимов налогообложения.

Важно помнить, что налог на имущество начисляется независимо от того, сдан объект в аренду или простаивает, поэтому ошибка на этапе оценки и планирования владения может значительно ухудшить фактическую доходность проекта.

5. Налоги при продаже коммерческой недвижимости в 2026 году

Продажа коммерческой недвижимости — ключевой момент, когда налоговые последствия могут сильно отличаться в зависимости от формы владения и применяемого режима налогообложения.

Продажа объекта, принадлежащего ИП

Если недвижимость оформлена на индивидуального предпринимателя и используется в предпринимательской деятельности, доход от её продажи учитывается в рамках выбранного режима налогообложения.

При УСН налогом облагается разница между доходами и документально подтверждёнными расходами, связанными с приобретением и улучшением объекта. Важное преимущество — в большинстве случаев операции ИП с недвижимостью не сопровождаются начислением НДС, что упрощает сделку и снижает совокупную нагрузку.

Продажа объекта, принадлежащего ООО

При продаже недвижимости, находящейся на балансе ООО, на общей системе налогообложения возникают:
• НДС 22 % (если не применяется освобождение и речь идёт о реализуемом объекте с НДС);
• налог на прибыль с разницы между продажной стоимостью и остаточной (балансовой) стоимостью объекта.

В некоторых случаях собственники выбирают альтернативный путь — не продают сам объект, а реализуют долю в компании, на балансе которой он находится. Такая схема позволяет по-другому распределить налоговую нагрузку и может быть более привлекательной для инвесторов, но требует тщательной юридической и налоговой проработки.

6. Что нужно учесть инвестору перед покупкой в 2026 году

Перед приобретением коммерческого объекта в 2026 году важно провести не только юридическую и техническую проверку, но и подробный налоговый анализ.

Инвестору стоит заранее определить:
• в чьей собственности будет объект — ИП, ООО или физического лица;
• какой режим налогообложения предполагается использовать в горизонте 3–5 лет;
• нужна ли работа с НДС с учётом предполагаемых арендаторов и контрагентов;
• каков предполагаемый уровень налога на имущество и есть ли риски завышенной кадастровой оценки;
• планируется ли дальнейшая перепродажа объекта или выход через продажу долей в компании.

Нередко именно на этом этапе закладывается будущая доходность проекта: одинаковый по цене объект при разных налоговых моделях может давать разницу в чистом доходе 10–25 % ежегодно.

7. Вывод

2026 год приносит собственникам коммерческой недвижимости как новые вызовы, так и новые возможности. Повышение ставки НДС до 22 %, обновление кадастровых оценок и изменение порогов для упрощённых режимов делают налоговое планирование критически важной частью любой сделки.

Коммерческая недвижимость по-прежнему остаётся привлекательным активом, но её реальная доходность зависит от того, насколько грамотно выбраны:
• юридическая форма владения (ИП или ООО);
• режим налогообложения (УСН, ОСНО, патент);
• модель работы с НДС;
• стратегия управления налогом на имущество и расходами на содержание объекта.

Главный принцип — использовать доступные законные инструменты для оптимизации, а не пытаться уходить от налогов. Грамотная конфигурация владения и налоговой модели позволяет повысить эффективность инвестиций и снизить риски.

Если вы рассматриваете покупку, сдачу или продажу коммерческого помещения, команда MK Property поможет подобрать оптимальную структуру сделки, рассчитать налоговую нагрузку и выстроить стратегию владения объектом с учётом всех актуальных требований законодательства 2026 года.